文/史额黎

首尔公寓价格过去一年暴涨了16%，韩国政府终于坐不住了。

为了抑制过热的房地产市场，韩国政府在9月13日宣布出台严厉的房地产新政。

据KBS报道，持有3套房产及以上的房主，或在首尔、世宗全境以及釜山、京畿道部分区域拥有2套房产及以上的房主，将被征收最高3.2%的综合房地产税。持有一套房产但房价超过18亿韩元（约1098万元人民币）的房主，也将面临最高2.7%的综合房地产税。

韩国政府表示，征收综合房地产税带来的约4200亿韩元税收，将会被用于确保工薪阶层的居住稳定。此外，韩国政府制定了在首都圈附近建造30万套住宅的计划。

新政还规定，持有2套及以上房产的房主在限制区域购买新房时，将无法获得按揭贷款。与此同时，韩国监管层也在着手检查地方贷款机构是否为新政做好了准备。

供需失衡，人们投资房产意愿强烈，这是多位当地房产从业者总结的首尔房价高涨的原因，新政似乎也是为此制定的。但仅仅提高房地产税，能够控制住首尔房价吗？面对日益高涨的房价，首尔人又将如何应对呢？

首尔平均房价一套350万人民币

“首尔一直在涨，最近涨得太厉害了，这个地方3.3平方米1亿韩元（约61万元人民币）。”首尔房产从业者李镇禹在位于江南区驿三洞的公司说。

据韩国鉴定院（Korea Appraisal Board）统计，首尔房价在8月的第四周增长了0.45%，这是该数据6年以来的最快增幅。最近两周，首尔房价涨幅仍然保持在0.45%的高位上。

（过去12周首尔房价变化趋势 数据来源：韩国鉴定院）

韩国住房与城市保障公司（Korea HUG）的数据显示，2018年6月，首尔的平均房屋销售价格为5.72亿韩元（约351万元人民币）。在较发达的江南地区，平均需要6.81亿韩元（约417万元人民币）才能买到一套房，在江北地区则仅需要4.59亿韩元（约281万元人民币）。

但李镇禹称，上述数据中的房屋包含公寓、单独住宅、宾拉（对应英文单词为Villa，但含义完全不同）等。公寓较为高级，一般有三四十层，更受年轻人欢迎，而宾拉只有四五层。

他表示，现在首尔公寓的平均价格约为7亿韩元（约427万元人民币）。以月收入300万韩元（约1.8万元人民币）计算，一个年轻人需要不吃不喝22年，才能在首尔购买一套使用面积为18~25平方米的普通公寓。

韩国国土交通部和首尔市政府发布的另一份数据显示，2017年首尔的房价收入比（PIR）为8.8。即一个家庭一分钱不花也要攒9年工资才能在首尔买房。

在房价高企的情况下，除非父母帮助购买，人们在大学毕业或年轻的时候很难拥有首尔的房子。他们只能从租房开始，慢慢地存钱，然后住进传贳房（Jeonse）。

传贳是韩国特有的租房体系。不同于每月交房租的方式，在传贳房的合同期内，租客需要一次性向房东支付一大笔保证金。保证金通常为房屋总价的30%~80%，合同期结束后予以退还。

住进传贳房一段时间后，人们存够了钱，可以贷款或者用传贳房的钱买房。等房子涨价升值，再把小房子卖了买比较大的。“现在首尔有房子的人，大部分经历了这样的过程。”李镇禹说。

首尔长期存在的高房价，还导致了两种现象。李镇禹表示，尽管家家条件不太一样，但平均来说，韩国人要达到40岁才能在首尔拥有自己的房子。当然，这也有韩国男性都要服役、韩国人结婚时间较晚等原因。

另一个因高房价产生的概念是“福夫人”（Bokbuin）。据李镇禹介绍，以前韩国家庭里的大部分太太不工作。她们做完家务后，会和其他夫人一起研究怎么投资房地产，打听哪里有房子开发。

“丈夫在外面打工拿薪水，这个钱有限的。可是一些太太，拿着丈夫赚的钱投资房地产。后来她投资的房地产越来越涨，比丈夫在外面赚的钱还多。这样的太太叫福夫人。”李镇禹称。

“我们韩国人炒房绝对不亏本”

尽管首尔房价一直较高，但这一轮的大涨却是从2015年开始的。

据韩国鉴定院统计，在2013年、2014年，首尔房价的涨幅分别只有-1.4%和1.1%。进入2015年，首尔房价大涨4.6%。

（近年韩国各地房价变化趋势 数据来源：韩国鉴定院）

首尔房产从业者刘圣哲认为，本轮房价上涨源于2014年韩国政府实行的一系列政策。2014年7月，韩国政府将银行部门的贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI）分别提升至70%和60%。随后，韩国政府又宣布将房地产购置税从2~4%下调至1~3%。

2014年8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%。此后经过4次降息，至2016年6月韩国基准利率曾下降到历史最低的1.25%。

刘圣哲称，当时韩国经济欠佳，政府希望通过降低利率和上调按揭贷款比例的方式刺激房地产的销售，从而带动建筑企业的开工率，增加就业与居民收入。

另一位首尔的房产从业者金公公则认为，首尔房价的上涨，应该追溯到2011年后首尔市的政策变化。他说，以前首尔的城市更新方式是拆迁重建，这个过程中可能有不公平的事情发生，新市长上台后就全部叫停了。

站在江南区的一栋高楼上，金公公指着汉江以北的低矮建筑说，那些是江北的旧城区，有很多50年前的房子。“现在首尔的房子为什么涨了？需求很多，供应不够，好房子不多。”他说。

李镇禹同样认为，首尔确实面临房屋供给不足的问题。在韩国土地私有制的背景下，目前首尔已经没有多余的土地可供开发，老房子拆掉才能建新房，土地价格也越来越高。

即便韩国政府9月13日出台了强力打压需求的新政，但据韩国《中央日报》报道，多位分析人士仍然认为，只有解决供给问题才能稳住首尔房价。

另一方面，虽然首尔的居民登记人口自2016年5月跌破1000万大关后，还在不断减少，但它对于韩国年轻人依旧具有吸引力。“以首尔为主的这边发展机会多，没有上过大学的、高中毕业的也自己上京。”李镇禹说。

首尔房价的长期上涨，还改变了韩国人的投资观念。多位房产从业者称，从20世纪60年代起，除了1997年金融危机，首尔的房价都很牢固。“我们韩国人的观念来说，炒房绝对不亏本，炒股都是亏本的。”金公公说。

可高涨的房价，也让炒房变得越来越困难。去年比特币价格暴涨，吸引了很多韩国人进场，金公公和他的同事也在那时参与其中，最后亏了很多。

谈到这里，他的同事用不熟练的中文抱怨道：“没有钱炒房，选择了第二个方法，别提了。”

此前曾实施“史上最严”房产政策

为了控制住本轮房价上涨，韩国政府在2017年8月2日出台了被媒体称为“史上最严”的“8·2对策”。

据韩联社报道，韩国政府首先指定首尔全境、京畿道果川、世宗市为“房产投机过热地区”，指定首尔的江南四区及其他11个区和世宗市为“房产投机地区”。

在上述地区，贷款价值比和负债收入比都被下调至40%。在房产投资过热地区，购买价格达3亿韩元（约180万元人民币）房产时必须公开资金准备计划和入驻计划。

针对持有多套房产者，韩国政府规定，已贷款购房者不论在何地购房，贷款价值比和负债收入比都将下调10%。持有两套及以上房产者在房屋认购调整地区卖房，转让税将提高10%，持有三套及以上房产者的转让税将提高20%。

韩国政府还上调了转让税减免门槛，在首尔、釜山海云台等40处房屋认购调整地区，即使仅拥有一套房产，只有居住两年以上，才能减免转让税。

“8·2对策”刚一出台，首尔房地产市场就进入了停滞状态。据金公公回忆，当时没有成交，从业者只能继续等待。“我想年中政策下来可以停止一段时间涨幅，两年左右可以保持房价。”他说。

然而，据韩国鉴定院统计，2017年首尔房价还是上涨了3.6%。2018年上半年，首尔房价再涨3.1%，甚至带动了盆唐等周边小城市的房价。

在金公公看来，韩国政府想控制房价，但方法有问题。今年1月，“重建超额利润回收制度” （the reconstruction excess-profit restitution system ）恢复实施。该制度规定，当原房屋所有者通过重建的平均获利超过每人3000万韩元（约18万元人民币）时，政府将征收50%的利润负担金。

金公公认为，这项制度打击了房主重建旧房的积极性，进而影响了新房的市场供给。“赚钱的50%，让我们交，我们不想开发。”

此外，“8·2对策”也包括一些增加供给的措施。韩国政府当时表示，计划在首都圈确保公共住宅基地以增加住宅供应量，每年为新婚夫妻提供5万户租赁住宅。

据李镇禹介绍，目前韩国的住房保障制度主要有两类。一类名为“幸福住宅”（Happy Housing），主要针对刚结婚的年轻人、独居老人和独身族，月收入低于平均水平的人可以申请，但目前处于供不应求的状态。

相比于首尔市内的房屋，幸福住宅开发在偏僻的地方，交通有些不方便。不过，由于其对收入的压力较小，且购买车辆较为容易，首尔的年轻人乐于来此居住。

另一类是政府和土地公司联合推出的可贷款的传贳房。李镇禹说，这种传贳房的贷款利率较低，申请人要用自己的收入作为担保。

如果申请者有固定收入，但低于平均水平，他可以向政府申请此类传贳房。政府审批通过后与房东签订合同，申请者就能够贷款入住了。